希腊黄金签证走向生变？反对党提议废除购房通道，拟推“天使签证”
希腊主要反对党提议，将购房类投资渠道从本国黄金签证项目中剔除。
中左翼政党 PASOK 党首 Nikos Androulakis 于上周提交议会修正案，拟废除希腊黄金签证的房地产投资通道，引导外资流向其提出的、与生产性商业投资挂钩的 “天使签证”。
据 CNN 希腊报道，该修正案在议会全体会议审议发展部法案期间提交，共包含三部分内容：终止购房类投资者居留许可，将政策激励转向希腊本土企业与创业领域；现有黄金签证持有人在五年期居留许可到期续签时，也将受短期租赁禁令约束。
“黄金签证诞生于危机年代，本是一剂应急药方”，Androulakis 向议员表示，“但时至今日，这剂药已经变成了毒药。”
在反驳意见中，他专门针对 25 万欧元的 “商改住” 投资档位提出质疑，称这类购房需求挤占了本可供应给学生和家庭的住房资源。他还呼吁短期租赁禁令具备溯及力。
政府驳回该提案
执政党新民主党（New Democracy）否决了这项修正案。据当地媒体报道，该党议会发言人 Notis Mitarakis 曾参与 2013 年黄金签证项目的最初立法，他对 Androulakis 表示，从 PASOK 的修正案来看，该党并未认清当前实际情况。
Mitarakis 提出，PASOK 在项目推出之初曾表示支持，如今却不愿认可政府的改革举措。在他看来，现行改革措施已经避免了黄金签证购房者与希腊本土刚需群体争抢住房。
希腊议会共 300 个席位，PASOK 仅占有 30 余席，若无新民主党支持，该修正案无法通过。而 Mitarakis 的表态几乎没有释放出支持信号。
熟悉的竞选口径，熟悉的替代方案
Androulakis 自 2023 年 12 月起就发起反对该项目的造势，当时他指责政府把总理办公室运营得像一家房产中介。四个月后，PASOK 曾投票支持提高投资门槛的修正案，也就是当前执行的标准。
“天使签证” 概念首次出现于 6 月的希腊企业联合会（SEV）年度大会上，Androulakis 在会上呼吁推出投资者签证，奖励科研、创新与初创企业投资。到 9 月，废除房产投资通道已成为该党在塞萨洛尼基国际博览会上的核心竞选承诺之一。
希腊其实已经推出了与该党提议相近的政策。自 2025 年 1 月起，非欧盟投资者向希腊官方 Elevate Greece 平台备案的初创企业投资 25 万欧元，满足创造就业条件即可申请居留；PASOK 在修正案说明中并未阐释 “天使签证” 与现有政策的区别。
“完全不同的市场圈层”
Georgaki Law Firm 的 Christina Georgaki 对这一立论提出异议。
她表示，目前并无证据表明黄金签证项目是希腊住房危机的主要推手；而 Androulakis 抨击的 “商改住” 投资渠道，实际作用恰恰相反 —— 将非住宅建筑改造为住宅 “有助于增加住房供应总量”。
价格也天然分隔了两个市场。Georgaki 认为，阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛及较大岛屿执行的 80 万欧元最低投资门槛，“远高于希腊普通家庭的典型购房预算”，这类投资者属于 “房地产市场中完全不同的圈层”。
她同时认为，这项修正案本质是反对党政治表态。Georgaki 指出，在野党拥有 “更大的政策提案空间，无需为政策落地的实际后果负责”。她补充称，希腊公众对该项目的态度 “整体偏积极”，将项目与住房问题挂钩的批评声音 “主要来自左翼政党”。
投资者实际持有多少住房？
截至 7 月底，希腊有效投资者居留许可共计 34278 份。希腊统计局（ELSTAT）2021 年人口普查数据显示，全国住宅总量为 6596758 套。假设每份许可对应一套房产投资，黄金签证投资者持有的住房仅占全国总量的 0.5% 左右。
有效希腊黄金签证（首次获批及续签许可）
部分许可并非基于房产投资，而 2024 年之前的部分投资者是通过多套公寓累加达标。无论如何，整体量级基本不变；税务登记的住宅物业共 730 万套，按此计算占比会更低。
2024 年 2 月，总理 Kyriakos Mitsotakis 向议会表示，约 7% 的房产交易与黄金签证项目相关；雅典经济与商业大学的一项研究显示，2023-2024 年该占比为 10.77%。
希腊黄金签证年度申请与获批数据
需求也呈现地域集中特征。7 月底待审批申请中，阿提卡地区占 5730 份。希腊银行一份工作论文指出，此前 25 万欧元的投资门槛形成了价格锚点，在门槛上调前，交易价格普遍集中在该档位附近。
但外资购房并非完全依赖签证政策。希腊银行数据显示，2026 年第一季度流入希腊房地产的外资同比增长 43.4%，达 5.116 亿欧元，而同期黄金签证申请量却出现下滑。
西班牙的前车之鉴
Georgaki 以西班牙为警示案例。她表示，住房可负担性已成为全欧洲的共性难题，“即便在限制或废除投资居留项目的国家也同样存在”。
她指出，西班牙 “即便终止了黄金签证项目”，住房问题依然是 “重大政治与社会议题”。
西班牙于 2025 年 4 月 3 日停止受理新的黄金签证申请。18 个月后，国会否决政府两项住房法令，引发 11 月 29 日提前大选。 官方数据显示，2013-2023 年间，西班牙约 14600 份黄金签证与房产投资挂钩；同期西班牙全国房屋成交量超过 500 万套。
已历经多次收紧的项目
希腊政府已反复收紧黄金签证政策。《第 5100/2024 号法律》将阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛及人口超 3100 人的岛屿的最低投资门槛上调至 80 万欧元（约合 93 万美元），其他地区上调至 40 万欧元，且均要求购买单套面积不低于 120 平方米的房产。
25 万欧元档位仅保留给 “商改住” 项目与在册历史建筑修复投资。 该法律同时禁止黄金签证房产用于短期租赁，违者处 5 万欧元罚款并撤销居留许可。
2026 年 2 月起生效的《第 5275/2026 号法律》规定，五年期居留许可有效期自签发之日起计算，不再追溯至申请提交日。
市场需求已随之调整。2026 年前 7 个月新申请量下降 39%，目前多数申请来自 “商改住” 渠道；截至 7 月底，待审积压案件已缩减至 29273 件。此前的改革已促使投资者持有的约 1.6 万套住房中，近 1.5 万套转为长租。
9 月，政府也在塞萨洛尼基国际博览会上公布相关方案。根据一项尚未立法的提案，自 2027 年 7 月 1 日起，非欧盟公民购买住宅房产的转让税将从 3% 上调至 15%，政府称原因是外资需求推高了房价。
按草案内容，该税种适用于个人黄金签证购房者，一套 80 万欧元的雅典房产，交易税费将从约 2.4 万欧元升至 12 万欧元。市场方面呼吁对 25 万欧元的 “商改住” 项目给予豁免或减税，理由是这类项目新增了住房供给，而非挤占存量房源。
就黄金签证本身而言，政府的住房战略与 PASOK 的修正案方向完全相反。8 月 17 日发布于《政府公报》的《2026-2035 年希腊国家住房政策战略》提出，增设一类黄金签证：允许投资者将达标投资分散至多套房产，前提是所有房产均用于长租。