积压近乎减半、审批大幅提速，2026希腊黄金签证真实数据解读
希腊移民部数据显示，2026 年前七个月，希腊黄金签证新增申请量为 3,086 宗，较去年同期的 5,028 宗下降 39%。本年度月度申请数量走势平稳，区间为 392 至 497 宗，月均约 440 宗，按该节奏推算，2026 全年申请量有望突破 5,000 宗。
2025 年全年申请量为 7,021 宗，较 2024 年 9,372 宗的历史峰值下降 25%。
目前待审申请案的审结速度已经超过每月新增申请量。2025 年初，包含投资者及其家属在内的积压申请案总量超 52,000 宗；截至 2026 年 7 月末，积压数量降至 29,273 宗。
希腊黄金签证历年申请及获批数据
移民部数据同时反映出项目重心转移：当前多数新申请均通过 25 万欧元商用转住宅改建通道递交，不再走常规房产档位。希腊律师 Alexander Varnavas 早在 2024 年 3 月新投资档位公布时，就预判到了这一市场转向。
积压申请案持续清退
多年来，该项目的核心短板在于行政效率：申请案新增速度远超审理速度，申请人等待时长一度超过 18 个月。2025 年春季形势出现反转，月度审结量开始高于新增申请量，该态势一直延续至今。
希腊黄金签证申请案积压数量
两大因素共同助推这一变化：审批权限下放，原本由负荷饱和的雅典单一办事处承接的申请案分流至全国各地区办事机构；2026 年 2 月正式生效的第 5275/2026 号法律规定，新申请案将自动分配至排队时长最短的办事部门。
与此同时，新增申请量下滑 39%，意味着每月新增排队的申请案少于办结归档的申请案。
各批次申请案审批全面提速
办结数据同样印证上述趋势：2023 年递交的申请案几乎全部处理完毕，2024 年批次的大部分申请已完成审批，近期递交申请案的审理速度创下项目历史新高；材料完备的优质申请案有时仅需数月即可获批，不再需要数年等待。
希腊黄金签证月度申请数据
月度申请统计数据直观体现审理盈余：每月审结的申请案数量稳定高于新接收的申请数量。
希腊黄金签证：按申请月份统计的申请案办结率
希腊黄金签证：按申请年份统计的申请案办结率
第 5275/2026 号法律也弥补了积压带来的弊端：五年期居留许可的有效期自居留卡签发日起算，不再回溯至申请递交日期，审理延迟不再损耗投资者付费换取的居留期限。
需求结构调整，而非市场遇冷
雅典 Risvas & Associates 律所管理合伙人 Alexander Risvas 提醒，不应仅凭该数据判定市场需求崩塌。他表示，39% 的降幅 “在我看来，并不代表国际市场对希腊项目的兴趣出现同等程度的下滑”，主要是投资门槛上调后带来的市场适应性调整。
以往大部分申请集中在涨价幅度最大的区域。Alexander Risvas 解释：“传统黄金签证市场中有相当一部分投资者，目标是购置雅典、比雷埃夫斯一带价值约 25 万欧元的住宅物业。” 阿提卡地区常规投资门槛上调至 80 万欧元后，“该细分市场的大量潜在投资者自然退出”。
他继续说道，短期出租限制主要影响追求收益的买家，但 “相比投资门槛上调，该因素仅属于次要影响因素”。
Georgaki Law Firm 的 Christina Georgaki 则从统计基数角度作出解读：此前暴涨的申请量属于虚高基数。在她看来，投资门槛上调消息发布后，大量投资者紧急递交申请，希望锁定旧的低门槛政策，才催生了申请热潮。2026 年的数据反映的是 “市场回归常态，不再受到政策调整带来的抢闸申请压力影响”。
商用改建通道成为市场主流
Risvas 表示，多数新申请走 25 万欧元改建类别的数据 “与我们一线接触的实际情况完全吻合”。现阶段，该通道是投资者想要布局雅典等热门区域、又无需投入 80 万欧元的最可行房产方案。
40 万欧元与 80 万欧元档位设有 120 平方米的最低面积要求，而改建通道不受该条款约束，这也塑造了当下的房源特征。Alexander Risvas 观察发现，市场上主流产品多为小户型公寓，大多由办公室、商业楼宇等物业改建而来，这类房源十分优先考虑获取居留身份的申请人，但不太适合需要大户型住宅的家庭。
两位律师均提到，投资者一般不会自行低价购入商业物业并出资改造。开发商收购楼宇完成改建后，再以 25 万欧元起的价格出售现房或期房，成交价已经包含物业收购、施工及改建成本。
除购房款外，投资者还需预留交易与申请相关支出：房产转让税、公证费、土地登记费、律师费以及居留许可的政府规费。Christina Georgaki 表示：“申请人仅需额外承担黄金签证相关税费。”
尚未体现在统计数据中的潜在储备客户
Alexander Risvas 指出一个时间差问题，使得当前数据放大了申请量下滑的幅度。法律要求，物业用途变更手续完成后，才能递交黄金签证申请，但目前市面上很多改建项目仍在施工阶段。
他说，部分投资者 “已经选定房源、签署认购意向，甚至推进到收购关键环节”，但相关信息不会录入移民部的统计报表。
“投资需求与正式递交黄金签证申请之间存在时间滞后，” 他认为在解读 2026 年数据时，这一点尤为关键，“因此存在一批潜在申请人，正等待项目完工后提交申请。”
Alexander Risvas 接着表示：“我们正在见证的是该项目推出以来最重大政策调整引发的需求重构。” 在他看来，当前的核心难题不是缺少投资者，而是 “市场能否供应足量合规、具备商业吸引力、符合投资者偏好的完工房源”。
有效居留许可总量持续增长
每月超额审结，不断将排队等待的申请人转化为持证者，包含主申请人初始许可与续签许可在内的有效黄金签证总量随之持续上涨。
截至 7 月末，希腊有效投资者居留许可共计 34,278 份，2025 年 6 月该数值仅为 22,001 份。中国投资者仍是占比最高的群体，持有超过半数有效许可。
有效希腊黄金签证（初始许可 + 续签许可）
多物业组合投资或将成为下一新通道
希腊政府已审批通过并于 8 月 17 日在政府公报发布《2026–2035 国家住房政策战略》，其中提出新增一类黄金签证方案：投资者可将达标资金分散投资多套物业组合，无需集中投入单一房产，但全部物业仅限长期租赁。
该方案目前仅为提案，还需配套落地立法。Alexander Risvas 提醒，现阶段 “不能向投资者宣称这是已经落地的黄金签证通道”，最低投资额、可持有房产数量、租赁期限等核心细则均尚未敲定。
两位律师均认为，如果落地条款具备吸引力，该方案会受到市场追捧。Alexander Risvas 称，相比一次性投入 80 万欧元购置一套房产，分散购置多套小户型公寓 “对很多投资者而言经济效益更高”；Christina Georgaki 则认为，该选项能够帮助申请人 “提升投资收益、分散风险，拓宽房源选择空间”。
多物业组合方案同时契合政府扩大长租房源供给的目标，而这也是项目出台短租禁令的初衷。
