欧洲收紧黄金签证出租政策！还有哪些国家依旧支持房东出租房产？

过去近十年间，黄金签证的宣传话术向来简单直白：在里斯本购置一套公寓，上架爱彼迎平台，依靠游客租金，至少部分覆盖你的欧洲居留身份成本。

这套模式大行其道，最终多个国家政府认定，唯一的解决办法就是彻底剔除房产这条投资通道。

葡萄牙率先行动。自 2023 年 10 月起正式生效的第 56/2023 号法案，剔除了葡萄牙黄金签证下全部房产投资通道，同时规定保留下来的基金投资通道，不得间接涉足房产领域；不过已获批人士，依旧保有居留许可与续期权利。

西班牙举措更为彻底，于 2025 年 4 月 3 日关停整套黄金签证项目，并未尝试将房产投资与居留许可进行拆分调整。

匈牙利的退出方式最为特殊：原定于开放房产投资通道的前 12 天，也就是 2024 年 12 月 20 日，政府直接取消了访客投资者计划中 50 万欧元的房产投资选项。

上述三个国家，以关停项目的方式终结了房产出租相关议题。其余仍可通过房产获取居留身份或公民身份的国家，则需要划定投资者处置资产的权限，各地规则天差地别：从 “可自由处置”，到“一旦出租将面临 5 万欧元罚款并吊销许可”。

下文将按监管从严到松的顺序，分国家梳理政策，列明黄金签证配套房产允许出租、附带条件出租以及完全禁止出租的各个地区。

希腊：严厉的短期出租禁令

希腊是目前唯一一个仍开放房产投资，但明确禁止将房产用于收益最高经营方式的主流项目。第 5100/2024 号法案第 64 条规定，禁止将黄金签证配套房产用于短期出租，违规者将处以 5 万欧元行政罚款，同时居留许可会被吊销。

界定标准重点看租期，而非上架平台。希腊法律规定，租期不足 60 日均属于短期出租，无论房源是否上架爱彼迎、缤客等平台。也就是说，线下私下洽谈的度假短租，和线上挂牌房源一样属于违规行为。

该禁令适用于所有投资档位，涵盖雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼等 80 万欧元投资区域，以及 25 万欧元商用物业改造通道。

长期租赁则完全合法，投资者也已顺应政策调整方向。

截至 2024 年底，外国人购置的房产约 1.6万宗，其中近 1.5万宗在购入后立即投入长期租赁市场。

目前顾问测算，合规长期出租的毛租金收益率大约在 3% 至 6%，远低于爱彼迎时代依托旅游行情带来的高回报。

希腊在 4 月发布长达 31 页的第 1/2026 号通函，要求一站式服务机构，将虚假房产交易移交税务机关与反洗钱监管机构；同时在居留许可续期环节，重新核查房产使用合规情况。

有条件的中间阵营

马耳他：禁令撤销

马耳他采取了截然相反的调整方式。直至去年，马耳他永久居留计划相关规定禁止获批持有人在五年持有期内出租符合投资要求的房产；2025 年第 146 号法律公告撤销了这项禁令。

购房申请人（最低投资额37.5万欧元）如今可在本人不在马耳他居住期间出租该房产。租房申请人（最低年租金1.4万欧元）可在首个五年期满后进行转租，前提是获得房东许可，且次承租人不得为其他的马耳他永久居留计划申请人。

马耳他通用法规依旧适用：租赁合同必须在十日内完成登记，未登记租赁行为属于刑事犯罪，最高可处以1万欧元罚款，租金收入可按照 15% 的单一最终税率征税。

塞浦路斯：可自由出租，但需留意增值税问题

塞浦路斯 30 万欧元快速永居项目，对合规投资房产没有出租限制。但税法存在特殊规定：新建住宅适用 5% 优惠增值税税率的前提是，该房产为买家唯一居所且不得对外出租；有意出租房产的申请人，则需按 19% 的标准增值税预留资金。

常规 F 类通道管控更为严格，该通道下的合规房产仅限申请人自住，完全禁止出租。

土耳其：限制出售，不限制出租

土耳其 40 万美元入籍通道管控的是资产处置，而非房产使用。地契上会标注三年限售条款，由土地登记局监管，但投资者在整个持有期内均可出租房产并留存租金收入，土耳其对租金收入适用 15% 至 40% 的累进税率。

马来西亚：政策灰色地带

马来西亚改版后的我的第二家园计划要求参与者购置住宅，根据档位与所在州属，最低投资额为 60 万马币（约合 14.2 万美元），且持有期限须满十年。

该房产能否对外出租尚无明确定论：多份官方指引写明，这套强制购置的房产不得由个人直接出租，租金收入的收取需要依托马来西亚公司主体；但另有文件显示不存在相关限制。

在主管机构发布清晰细则前，我的第二家园计划配套房产的出租方案，需要咨询持牌本地代理，该项权利尚未明确落地。

印度尼西亚：允许出租，但必须取得经营资质

印度尼西亚黄金签证认可符合要求的住宅公寓（申请十年期许可所需投资额为 100 万美元；独立别墅不在认可范围内，因为外国人持有土地类房产适用另一套法规）。

房产允许对外出租，但相关经营监管已收紧：自 2026 年 3 月起，所有上架爱彼迎等平台的短期租赁房源，必须持有商业登记编号（NIB），无资质房源将被下架；由外国人运营的租赁业务，通常需要以本地公司作为运营主体。

房东不受限制的地区

海湾地区

迪拜不限制房产使用方式。阿联酋 200 万迪拉姆（约合 54.5 万美元）黄金签证仅依据地契登记价值进行审核，获批人士可自住、长期出租房产，或是在取得必要旅游经营许可后运营度假短租业务。

海湾其余国家遵循相同规则。沙特阿拉伯优质居留房产通道（400 万里亚尔，约合 107 万美元）仅对资产本身设置要求：房产必须为住宅、已竣工且无抵押，不对房产使用方式作出约束，投资用房与自住房同样符合申请条件。

卡塔尔最低 73 万里亚尔（约合 20 万美元）即可申请可续居留身份，完成产权登记后数日就能获批许可，租金收入无需缴纳个人所得税。

阿曼于 2025 年 9 月推出同类政策，十年黄金居留项目认可最低 20 万里亚尔（约合 52 万美元）的房产投资。

加勒比地区

五大加勒比入籍计划不仅允许获取租金收益，租金回报本身就是产品核心卖点。

房产投资方案主要为政府获批度假村开发项目的份额，多米尼克起投 20 万美元，格林纳达 27 万美元，安提瓜和巴布达、圣卢西亚则为 30 万美元。开发商宣传，在法定持有期内，项目预计每年可分配约 2% 至 5% 的租金收益。

毛里求斯

毛里求斯的政策与之相近。在获批开发项目内购置价值 37.5 万美元的房产（适用房产开发计划、综合度假村计划、房地产计划或智慧城市计划），只要持有人持续持有该房产，便可保留居留身份；短期出租与长期出租均获许可，租金收益可不受限制地汇回本国。

埃及

埃及入籍计划针对 30 万美元房产投资通道设置五年持有期，但并未禁止持有期间出租该资产。

提前出售会产生高额成本：投资者若在五年内退出投资，需向央行缴纳 25 万美元款项，方可保留公民身份。

拉脱维亚（现行政策）

拉脱维亚仍是欧洲特例：购置 25 万欧元房产即可获得申根居留身份，该房产可用于短期出租、长期出租，也可空置。

不过这项宽松政策或许维持不了多久。该国议会已于 2026 年 6 月 11 日通过新版《移民法》，拟将房产从合规投资清单中剔除；尽管总统在八天后将法案退回议会进行二读，但政策收紧的趋势十分明确。

法案草案的说明文件记载，2025 年核发的全部投资者许可中，房产投资占比接近半数，这也正是立法者希望取消该通道的核心原因。

购房前的三项核查

欧洲各国要么监管投资者所持房产的使用方式，要么直接取消房产投资通道；海湾地区、加勒比地区、土耳其以及印度洋岛国在设计相关项目时，均默认投资者会将房产对外出租。

有三项核查，比宣传中的最低投资门槛更为关键。首先确认居留许可对应的出租管理规则：希腊的 60 天租期限制、马耳他的转租约束属于移民管控要求，会在续期环节审核，并非税务细则。

其次核算叠加适用的通用市场法规带来的成本，包括迪拜度假短租许可、印度尼西亚平台经营资质、塞浦路斯增值税补缴等相关支出。

对于规则存在模糊空间的地区，尤以马来西亚为典型，在支付定金前，务必向持牌专业人士获取书面答复。如果依托房产取得的居留身份，却无法按预期使用该房产，代价将会十分高昂，也让人深刻体会细读条款的重要性。