划重点！如何通过投资获得巴尔干国家居留身份

西欧黄金签证市场正在收缩。西班牙于2025年4月关停了其项目；葡萄牙仅剩基金模式，审批积压已长达39个月；希腊在两年内将最低投资门槛提高了两倍；爱尔兰与英国则彻底终止了相关计划。

当这些关停消息占据各大头条时，三个西巴尔干国家却在低调推出鲜有人关注的投资者居留通道。阿尔巴尼亚、黑山和塞尔维亚均提供通过投资获取欧洲居留身份的途径，所需费用甚至仅够支付葡萄牙或希腊的申请手续费。

三国的政策并不相同。阿尔巴尼亚通过商业投资或购房发放居留许可，入门成本位居欧洲最低之列；黑山于2026年1月将购房居留通道正式立法，投资额为15万欧元；塞尔维亚提供投资额5万欧元起的投资者签证，以及无最低门槛限制的房产居留通道。三者在居留类型、居住要求、入籍时间及双重国籍规则上各有优劣。

这三个国家均为欧盟正式候选国。黑山是西巴尔干入盟进程中的领跑者，官方目标是 2028年加入欧盟；阿尔巴尼亚于2022年开启入盟谈判；塞尔维亚自2009年起便是候选国。

尽管目前均非欧盟成员国，但三国均处在欧盟影响范围内，且持本国护照可免签申根区。对于愿意跳出传统西欧项目的投资者而言，西巴尔干地区提供了欧洲其他地区已不再具备的便利条件与高性价比。

阿尔巴尼亚：欧洲门槛最低的投资者居留许可

阿尔巴尼亚的投资者特殊许可计划（ Unique Permit for Investors ）是欧洲知名度最低、同时也是成本最低的居留项目之一。

该计划允许外国公民通过在阿尔巴尼亚设立或管理投资项目获得长期居留身份，符合条件的投资方式包括创办企业、购置房产以及购买政府债券。《投资移民知情者》的项目页面显示，该计划未设定最低投资要求，这一特点使阿尔巴尼亚与几乎所有其他欧洲投资者居留项目形成明显区别。

2026年1月修订的《阿尔巴尼亚外国人法》（第43/2025号法律）可能新增了最低投资门槛，部分法律信息来源显示：企业投资或政府债券投资为10万欧元，房地产投资为 30万欧元。上述数据尚未得到《投资移民知情者》或阿尔巴尼亚政府官方英文文件的证实。意向申请人在办理前，应直接向阿尔巴尼亚移民主管部门或合格法律顾问核实现行要求。

该居留许可要求申请人积极参与投资或企业经营，并非只需向基金汇款、无需登陆的被动式黄金签证。申请人需证明对投资项目的参与度、保持税务合规，并提交包括阿尔巴尼亚税务机关出具的税务登记与纳税证明在内的相关文件。

居留许可首次有效期为1年，可续期；续期需提供持续投资的证明材料。

入籍路径：取得阿尔巴尼亚永久居留权需连续合法居住满5年；累计居住满7年后可申请入籍，需满足阿尔巴尼亚语言能力要求、证明已融入当地社会且无犯罪记录。为满足居住连续性要求，申请人每年须在阿尔巴尼亚实际居住至少6个月。

税收：阿尔巴尼亚实行累进个人所得税税率：每年雇佣收入约5000欧元以内部分税率为0%，约5000欧元至25000欧元部分税率为13%，超出该标准的部分税率为23%。企业所得税税率为15%，股息税税率为8%。按照欧洲标准来看，这些税率具有竞争力，但高于塞尔维亚10%的单一税率。

双重国籍：阿尔巴尼亚普遍允许双重国籍。与黑山和塞尔维亚（针对入籍公民）不同，取得阿尔巴尼亚国籍无需放弃原有护照。对于希望获得欧洲第二国籍、同时保留原国籍的投资者而言，这是一项显著优势。

免签旅行：持阿尔巴尼亚护照可免签前往约120个国家和地区，包括全部申根区国家。阿尔巴尼亚护照排名低于塞尔维亚（138个国家和地区）及欧盟成员国保加利亚（173 个国家和地区），但申根区免签已能满足大多数申请人的主要出行需求。

欧盟候选国身份与投资入籍计划意向：:阿尔巴尼亚自2014年起成为欧盟候选国，并于2022年7月开启入盟谈判。该国同时在积极推进投资入籍计划。总理Edi Rama曾公开支持这一构想，但阿尔巴尼亚已暂停相关计划，等待欧盟法院就马耳他投资入籍项目相关案件作出裁决。欧盟委员会多次警告阿尔巴尼亚不得推出投资入籍计划，称其与入盟进程不符。若法律环境发生变化，阿尔巴尼亚有望成为欧洲成本最低的投资入籍目的地之一；目前，投资居留仍是唯一可行路径。

阿尔巴尼亚作为投资居留目的地，其主要短板在于制度层面。该项目不像保加利亚黄金签证或黑山新版房产投资项目那样具备明确成文的细则。关于 “积极参与” 的要求以及政府委员会对投资的评估标准，为审批流程带来一定自由裁量空间，而投资者通常更偏好可预期的流程。其法律框架仍在不断完善中，相关规则一年后可能与现行规定存在差异。

黑山：投资额15万欧元、欧洲最新购房居留项目

黑山于2026年1月通过修订《外国人法》，正式确立了与房产挂钩的居留通道。此次改革将此前监管较为宽松的路径，转变为有明确门槛、规范化的项目。

非欧盟国家公民购买经黑山税务机关评估、计税价值不低于15万欧元的房产，即可申请临时居留许可。该许可有效期为一年，可续签。

通过购房获得的居留身份不允许在黑山就业或开展商业活动。申请人必须证明房产所有权及实际使用情况，且所有房产税相关义务均需按期履行。

15万欧元的投资门槛，是经议会讨论后将政府最初提议的20万欧元下调而来。在该法律生效前已取得购房居留身份的外国公民，适用原有条款，可无需满足新的最低投资额要求即可续签居留许可。

入籍路径：申请黑山国籍需连续合法居住满十年：先持有五年临时居留许可，再持有五年永久居留许可。这是欧洲入籍年限要求最长的国家之一。

黑山不承认双重国籍。若入籍成为黑山公民，必须放弃原有国籍。

加入欧盟进程：黑山自2010年起成为欧盟候选国，2012年开启入盟谈判，是西巴尔干入盟进程中进展最快的候选国。截至2026年3月，33个谈判章节中已有14个暂时关闭。黑山政府目标是在2026年底前完成所有剩余章节谈判，并于2028年正式加入欧盟。欧盟扩大事务专员Marta Kos表示，2026年底前完成所有章节谈判是可行的；而 2028 年入盟则是黑山政府的既定目标。

若黑山成功加入欧盟，其居留与国籍项目的价值将大幅提升。黑山永久居留卡将赋予持有人申根区通行权，黑山国籍也将成为欧盟国籍。如今以15万欧元投资额入局的投资者，有望在数年内获得欧盟居留许可，这是目前其他投资额低于20万欧元的欧洲房产投资项目所不具备的前景。

黑山已于2002年单方面启用欧元，因此房产投资不存在汇率风险。

创业通道：除购房居留通道外，黑山还为外国企业主设定了最低年度纳税义务。担任执行董事、且持有黑山公司51%以上股份的注册创业者，若要续签工作及居留许可，需证明其公司在上一年度缴纳了至少5000欧元的税款及社保费用。该规定旨在打击主要为获取居留身份而设立的空壳公司。

原投资入籍项目：:黑山曾在2019年至2022年间运行投资入籍项目，吸引了约1100宗申请案，引入投资超4亿欧元。欧盟向黑山施压要求关停该项目，作为其继续推进入盟进程的条件。此次全新的购房居留通道是更为温和的替代方案，旨在吸引投资资金，同时避免引发布鲁塞尔对经济国籍类项目的反对。

塞尔维亚：5万欧元投资者签证，房产投资无最低限额

塞尔维亚的投资者签证，是本文介绍的三个巴尔干国家中成本最低、体系规范的投资者居留项目。

向在塞尔维亚注册的公司进行最低5万欧元投资，即可获得一年期临时居留许可，且可每年续期。该项投资需出具投资证明，申请人还需在塞尔维亚银行账户中持有至少5万欧元资金。

塞尔维亚同时提供购房居留通道，且政府不设最低投资限额。只要购房行为符合基本法律规定，且申请人所属国家与塞尔维亚签有允许外籍购房的互惠协议，无论房产价格高低，均可申请居留许可。

临时居留许可通常在1至2个月内获批。

实际居住要求：与保加利亚无需居住的黄金签证不同，塞尔维亚要求每年累计居住满 183天方可构成税务居民身份。居留许可本身也要求申请人在塞尔维亚拥有固定住址，续期则需证明与该国持续存在关联。

入籍路径：连续合法居住满3年后可申请永久居留权；获得永久居留后再居住满 3 年，即可申请塞尔维亚国籍，整体入籍周期约6年。

塞尔维亚的双重国籍规定较为复杂。常规入籍一般要求放弃原有国籍，仅对以下人群例外：塞族裔人士、塞尔维亚公民配偶、因血缘获得国籍者，以及因对国家有重大贡献而获特批入籍者。

若申请人所属国家法律禁止或不配合办理放弃国籍手续，塞尔维亚或可豁免该要求。在通过投资渠道申请双重国籍前，建议先行咨询移民律师。

税收：个人所得税实行10%单一税率，企业所得税税率为 15%，属于欧洲最低水平之列。但塞尔维亚并非欧盟成员国，税收协定网络不及保加利亚完善。

免签通行：根据恒理护照指数，塞尔维亚护照可免签通行135个国家和地区，包括全部申根区国家、中国、俄罗斯和日本。塞尔维亚是全球少数公民可同时免签进入俄罗斯、中国并享有申根区通行权的国家之一，对护照受限国家的投资者而言，这一组合优势十分罕见。

欧盟候选国身份：:塞尔维亚自2012年成为欧盟候选国，2014年开启入盟谈判，但整体进展缓慢，短期内加入欧盟可能性较低。这意味着塞尔维亚居留身份，不像黑山居留那样具备明显的欧盟身份升值潜力。

俄罗斯与中国投资者需求：塞尔维亚居留项目受到俄罗斯公民的极大关注，目前俄罗斯人已成为该国海外房产购置的第一大群体，主要集中在贝尔格莱德和诺维萨德。较低的准入门槛、优惠的税率、塞尔维亚护照享有的申根免签待遇，加之塞尔维亚与俄、中两国的外交亲近性，使其成为两国投资者的热门选择。

三国项目对比选择

三个国家的居留项目均在正常运行并接受申请，它们不会出现在“欧洲最佳黄金签证” 的常规谷歌搜索结果中，而是属于价格亲民、关注度较低、地处欧盟积极吸纳区域的另一类选择。欧盟是否能按各国政府承诺的时间表完成吸纳仍未可知，但这些居留许可当下即可申请，且如此低廉的准入门槛不会长期维持。