土耳其在第二轮投资入籍项目虚假房产交易专项行动中，拟再撤销1070份公民身份

土耳其司法部长 Akın Gürlek 于周一宣布，当局又查明 1070 人通过虚构房产交易获取公民身份，并已启动行政程序撤销其身份。

本次以伊斯坦布尔为核心、针对 CBI 投资入籍项目虚假房产交易的第二轮调查，共实施 72 次拘捕，并将 30 家企业交由法院指定的托管人接管。

警方核查了三家开发商 Gül İnşaat、Beyaz İnşaat、LİV İnşaat 的房产交易，审阅 734 名外籍人士的购房记录，认定其中 274 笔交易属于串通造假。

计入家庭成员后，这一系列交易一共为 1070 人取得公民身份；警方采取行动时，尚有 11 名申请人的案件处于审理流程中。

Gürlek 表示，该类串通交易涉案金额超 35 亿土耳其里拉（约合 7200 万美元）。检方已对 88 名嫌疑人立案，目前保全措施覆盖 2011 处房产、1 间酒店、86 台车辆、两艘游艇以及 42 个银行账户。

他称本次突击行动是一项持续性整治行动的一环，在 Recep Tayyip Erdoğan 总统的部署下，打击利用伪造文件滥用公民身份法案、误导公共机构的相关团伙。

同一案件的第二轮行动

第一轮行动于 8 月开展，目标是开发商 Babacan İnşaat 相关交易。该团伙通过虚高评估报告包装低价值房产，调查发现共有 687 人借此取得公民身份，在 16 个省份共实施 72 次拘捕。

当时 Gürlek 估算，本应通过投资渠道流入土耳其的约 25 亿里拉（约合 5260 万美元）资金并未实际到位。

当局查封 1045 处房产、博德鲁姆一间酒店、15 台车辆、一艘游艇以及 10 个银行账户，7 家企业移交托管。第二轮行动几乎所有指标都超过第一轮。

首轮突袭同日，土耳其内政部披露，全国范围内已撤销或注销 6134 人的公民身份。该数字包含两类人群：1150 名投资者对应的 5391 名身份持有人（均涉及串通虚假交易）；以及 263 名主申请人对应的 743 人，他们在入籍后因公共秩序与国家安全问题被标记。

事件最早可追溯至 2025 年 9 月，警方捣毁一个为 451 名投资者安排虚假房产交易的犯罪网络，在 19 省逮捕 106 名嫌疑人。

仅这两起检方主导的调查，就涉及 1757 人；加上 8 月初内政部已经撤销的 6134 份公民身份，两组名单是否存在重叠，目前尚未明确。

274 笔交易，1070 本公民身份

伊斯坦布尔 Ketenci & Ketenci 律所的管理合伙人 Güvenç Ketenci 提醒，不应简单将新闻中的千人数字理解为一千多起独立的欺诈投资。

他表示，这类调查通常针对 “有组织团伙，反复使用同一批开发商、中介、估值手段与交易模式”；一笔符合要求的购房投资，就可以为全家办理入籍。

他认为本次严打对项目而言是利好，而非威胁。当局打击的是造假交易，并非否定项目本身的合法性；政府敢于回溯历史档案，说明 “合规义务并不会在拿到公民身份后就此终止”。

他提出，这类执法行动最终会让该项目 “更稳固、更透明，在国际上可信度更高”。

在他看来，投资人只要通过真实、估值合理、材料完整的交易完成投资，就无需对本次调查感到担忧。

区分合规投资者与试图钻规则漏洞的人群，是 “项目能够持续运营的关键”。

撤销理由并非只有欺诈

并非所有被撤销身份的案例都源于虚假房产交易。8 月公布的累计数据中，有 263 名主申请人经警方与国家情报组织（MİT）标记，在入籍后因公共秩序、国家安全理由被撤销身份，其投资本身并未被指控存在欺诈。

CIP Turkey 联合创始人 Aran Hawker 分析，这类档案一般源于国家安全层面考量，或是反洗钱金融行动特别工作组（FATF）这类外部监管机构后续向安卡拉提出质疑。

即便如此，土耳其会给这类投资人 “退出投资并保住本金的机会”，他认为这一点 “优于很多其他国家的入籍项目”。

他给申请人的建议是，从一开始就向律师完整披露信息。他认为 “诚实是上策”，充分掌握全部情况的律师，可以在递交申请前预判拒签或身份被撤销的风险。

补齐尽调短板

Hawker 解释，和市场上大量使用私营机构做合规背调的模式不同，土耳其政府 “不聘用任何外部第三方尽职调查服务商”。

他所在律所正准备从客户端弥补这一缺口，计划与外部机构合作，为本所申请人出具独立尽职调查报告并提交给政府，“避免后续被认定未完整提供资料”。

Ketenci 则主张从源头做好风控。用于申请公民身份的房产购买，“首先应当视作一笔大额跨境投资”，需要对房产、卖方、估值方案以及交易架构完成尽职调查。

最重要的是，他建议申请人聘请仅代表投资人一方的土耳其独立律师，不要依赖开发商、房产销售中介或入籍代理来安排交易。

项目现状

土耳其 2017 年推出 CBI 投资入籍项目，最初房产投资门槛为 100 万美元；2018 年 9 月下调至 25 万美元；2022 年 6 月上调至 40 万美元，该标准沿用至今。

房产投资是主流选择，申请人也可选择 50 万美元银行存款、固定资产投资或基金认购，以上投资均需持有至少三年。

此前犯罪团伙利用的估值漏洞现已封堵。2024 年 3 月起，入籍相关房产评估统一交由一家国有评估机构；自 2024 年 12 月起，房产投资价值证明文件由土地登记局系统直接生成存档，不再接受纸质版本。