严查！希腊黄金签证通告落地，违规可直接撤销居留许可

希腊对虚假房产黄金签证背后的操作网络发出严厉警告。由移民政策秘书长Konstantina Papakosta签署的31页指令——第1/2026号通告，要求全国一站式服务机构，将误导性广告、虚假投资交易统一移交希腊税务总局（AADE）及希腊反洗钱局处理。

这项反舞弊条款仅占通告最后两页，其余29页内容对行业从业者同样影响重大：它统一明确了22项程序疑问，解决了此前各地分局对申请标准执行不一、待遇混乱的问题。

造假乱象现状

自希腊2024年9月上调黄金签证投资门槛后，社交媒体与海外平台充斥大量广告，宣传18万到23万欧元房产可办理黄金签证。

希腊财经媒体Mononews揭露其操作套路：买家账面支付法定全款（雅典地区80万欧元），随后通过预付租金协议、装修补贴、私下现金返还等方式拿回部分资金。

本次通告非官方英文译本编制方、Varnavas律师事务所Alexander Varnavas表示，过去一年这类广告大量出现。他向《投资移民知情者》透露，当局长期审查合同中规避最低投资门槛的隐秘返款行为，如今加强调查的政治压力正在持续上升。

通告第23项说明未明确调查触发条件，但规定：移民部一旦发现或收到相关投诉，即将案件移送税务及反洗钱机构。经核实违规的，将依据第5038/2023号法律第100条实施处罚，包括撤销居留许可。

Mononews报道，移民部长Thanos Plevris已整理涉嫌参与造假企业的档案。该信息仅来自Mononews，并非通告原文或移民部官方直接发布，仅供参考。

Alexander Varnavas向《投资移民知情者》表示：任何宣传低于当前房产最低门槛25万欧元的黄金签证投资项目，都应被视为明确风险信号。他认为，在当前新规对房产本身设置严格资质要求（尤其是用途改造、文保建筑项目）的背景下，聘请专业律师不再是可选，而是必需。

市场并非全都对严打政策感到担忧。Mercan Greece总裁Theodoros Kioutsoukis认为收紧政策早已势在必行，投资必须具备真实性、透明度、完全可追溯性。

他指出，移民部、税务部门、反洗钱机构的执法协作，目的是维护而非破坏黄金签证项目；对合规运营的机构开发商而言，“本次调整不是挑战，而是机遇”。

移民部长Thanos Plevris

投资门槛重新明确

本次通告未新增任何投资门槛，所有标准均来自2024年9月第5100/2024号法律第64 条，仅作为一站式服务机构统一执行参照重新列明。

阿提卡大区、塞萨洛尼基大区、米科诺斯岛、圣托里尼岛，以及人口超 3,100人的岛屿：单套主力面积不少于120平米房产，最低80万欧元。其余地区：同等面积要求，最低40万欧元。

两类项目仍保留25万欧元低门槛通道：非住宅改住宅用途改造房产；需要修缮的文保历史建筑。以上两类均无最低面积要求。

一房一用、不可拆分组合

第5100/2024号法律已确立单一房产要求，但此前各界不确定是否适用于所有投资类别。本次通告正式确认：全部四类投资通道均禁止多套房产组合达标。

同一产权、同一楼栋购入的附属空间（车位、储藏室）可计入总价，但不计入120平米平米主力面积要求。

通告举例说明：投资者在改造工业建筑内购买60平米公寓24.8万欧元，同一产权地下车位8,000欧元，合计25.6万欧元。因移民法不将车位视为独立房产，该套可按25万欧元用途改造通道申请黄金签证。

25万欧元低门槛改造/文保房产仅限首次申请人使用一次。首位持有人售出该房产后，后续其它第三国买家必须按标准40万/80万欧元门槛申请；一旦改造完成并签发首签，该房产不再享受优惠门槛。

希腊黄金签证申请案各地区积压情况

用途改造条款：通告细化明确规则

第5100/2024号法律设立25万欧元用途改造通道，但细节由各地分局自行解读，标准混乱、风险极高，本次通告多项说明补齐漏洞：

改造必须在2024年4月5日法律生效日后完成；当日已为住宅的房产不得商改住反复操作套取25万欧元优惠。

期房同样受限：仅规划批复办公、后续修改图纸改为住宅的，不属于实际用途改造，不享受优惠；必须是建筑实体功能发生变更。

工业建筑可适用，但该场地至少5年无工业生产活动；手工业、工坊建筑不受5年空置期限制。

混合用途改造：原工厂部分办公、部分公寓，仅住宅部分适用25万欧元，商业部分需满足标准高门槛。

买卖双方均可完成改造；开发商可先改造再拆分出售给黄金签证申请人。

旧政策投资人豁免权益

通告第6项说明解答了数月悬而未决的问题：按旧政策25万欧元门槛购房、但尚未申请居留的投资者，同时满足以下三点仍可按旧标准申请：投资在新标准生效前完成；符合当时对应门槛；付款方式合规、可提供公证付款凭证。

已到期未续签的旧政策持有人同理，可凭原始购房付款凭证，按当初购房时门槛重新申请。

爱彼迎短租禁令：实际范围比预想更窄

第5100/2024号法律禁止黄金签证房产短租，但范围模糊。本次通告明确定义，禁令范围小于市场普遍预期：

仅禁止租期少于60天、仅提供住宿与床品无额外服务的短租；长期出租给酒店化旅游企业、附带增值服务的仍然允许；按旧门槛购入、或处于过渡期内的房产完全不受禁令约束。

额外限制：用途改造房产不得作为企业注册地址或分支机构。

置换房产不吊销签证规则

投资者置换达标资产，必须先买新房、再卖旧房。一站式机构核验新房产达标后，才可出售原有房产；

先卖后买将导致居留许可部分吊销，投资者需重新入境希腊、从零提交全新初始申请。

程序简化优化

通告多项说明解决材料拥堵、审批缓慢问题：

初始申请不再要求产权抵押负担证明，一站式机构不得索要；即便2024年3月31日前按旧法提交的案件也适用。不动产登记延迟的，可凭登记受理回执先行签发签证，正式文件可在5年有效期内或续签时补交。

所有类别均不再要求水电网开户连接证明；期房在建成前投资即视为完成；改造房产以工程师用途改造报告为准，不以是否通电为准。

Alexander Varnavas认为程序细化将提升申请质量、加快审批；各地审核标准统一“减少模糊性、提升可预期性”，整体对投资者偏利好。

工作权限、制裁、保险、Olomeleia官方端口

黄金签证持有人仍不可在希腊工作；可持股、担任非执行董事，不可担任法定代表人/执行董事。

俄罗斯、白俄罗斯申请人禁令持续有效，且明确延伸至第5038/2023号法律第12条用途变更申请。其它欧盟成员国/第三国授予国际保护身份者，不可按希腊黄金签证申请；普通第三国公民正常申请。

律师代办申请必须通过Olomeleia官方端口；绕过系统、用律师个人账户提交的申请直接归档，费用不退。

申请时必须持有有效保险；缺失可补30自然日，逾期直接驳回。

严打背后的数据现状

希腊黄金签证需求持续暴涨：希腊媒体数据显示，2025年获批 8,879宗，较2024年 4,535宗增长约96%。

截至2026年2月：中国籍占全部初始投资居留48.1%（10,593宗），土耳其籍16.3%（3,578宗）；黎巴嫩、伊朗、英国、以色列、美国、埃及、亚美尼亚、塞尔维亚位列前十。

Mononews统计，项目累计为希腊房地产引入资金超50亿欧元。庞大体量下，虚报房价、私下返现利益巨大，政府严打整治的动力同样强劲。

本次严打是系统性稽查，还是仅以威慑为主，将决定通告实际落地效果。

Theodoros Kioutsoukis认为政策方向十分明确：收紧规则提升市场信心、保护合规投资者。

Alexander Varnavas表示，本次改革也让希腊符合欧盟对投资移民的整体监管要求，巩固希腊作为欧洲仅剩8个仍在运营黄金签证项目之一的国际公信力。