剥离黄金签证光环！七大热门置业城市纯房产投资打分，排名彻底反转

黄金签证项目相当于把两类资产打包出售：居留许可与不动产。

大多数购房者重点考量居留许可、办理周期以及身份附带的出行便利。很少有人单纯从房产本身评估投资价值。

Immigrant Invest 房地产项目董事总经理 Elena Kozyreva 表示，许多海外买家几乎只关注 “每平方米单价或是预期租金收益率”。她指出，这些指标固然重要，但 “很少能决定长期投资成败”。

《投资移民知情者》全球房产评分体系（GPS）正是用来完成第二项评估工作。该体系仅依据房产自身投资价值打分，剥离与之绑定的签证政策因素。

以下七座城市是黄金签证房产投资赛道的核心热门目的地，但对应的签证项目并非至今全部开放。

倘若仅以房产投资价值评判，市场宣传塑造的优劣排名将会大幅反转。

阿布扎比以 30 分位居榜首，迪拜、瓦莱塔分别取得 21 分、18 分；利马索尔处于中段，分值 7 分；马德里、里斯本、雅典垫底，分值依次为 6 分、4 分、2 分。

七座城市当中，已有两处不再支持通过购房申请黄金签证：西班牙于 2025 年 4 月关停相关项目，葡萄牙也在 2023 年取消房产投资通道。

对于马德里和里斯本而言，如今购房只剩下房产投资这一重价值。

评分体系评估维度详解

全球房产评分体系设置七大评分板块。房产基本面（租金收益率、房价走势、流动性、房源供给）权重占 30%，需求驱动因素占 20%；交易成本、准入门槛、治理水平、宏观环境、抗风险能力各占 10%。

全程交易成本与主要物业税费归入成本板块，不计入房产基本面指标。

Elena Kozyreva 认为买家普遍低估房产的退出流动性。“五年、十年之后房子好不好出手？容易买入的房产，未必容易转手变现。”

针对存在外资购房限制的市场，评分体系增设外资持有限制扣分机制：轻度限制扣 3 分，中度限制扣 5 分，严格限制扣 8 分。扣分考量范围包含外资可购片区、审批要求、产权规范、国籍门槛、银行服务以及资金汇出限制。

榜单将开放市场与受限市场统一排序，依据是全球投资者均可参与两类市场投资。总分越高，代表房产基本面越优质。

这份榜单覆盖全球 146 座城市，本文聚焦上述七座黄金签证热门城市。

下文展示的数据为毛租金收益率、核心地段高端房源每平方米单价、十年房价变动幅度以及全程交易成本，数据来源于评分体系底层数据库，参考 Numbeo、Global Property Guide 以及各地市场调研报告。

阿布扎比（30 分）

阿布扎比位列榜单第一，且领先优势显著。在全部 146 个市场中排名第三，也是榜单内房产投资价值最高的黄金签证置业目的地。

其领先优势依托房产基本面与税费环境，而非表面租金收益率。阿布扎比房产评分大幅高于迪拜；该酋长国不征收个人所得税、年度物业税以及资本利得税。

房产全程交易成本约 6%，低于迪拜，为七座城市最低水平。

市中心公寓毛租金收益率约 5.7%，公寓单价接近 5,700 美元/平方米；萨迪亚特岛、亚斯岛、阿尔里姆等投资片区优质房源单价介于 4,000 至 7,000 美元之间。

绑定身份政策为阿联酋黄金签证。投资者购置价值不低于 200 万迪拉姆（约 545,000 美元）房产，即可申请有效期十年、可续签的居留许可，无最低居住要求。

外籍买家仅能在指定投资区域持有永久产权，评分体系因此对其实施外资购房扣分。

阿布扎比与迪拜的分值差距主要源于房源供给管控。阿布扎比对新增房源投放管控更为严格，降低了邻城时常面临的房源过剩风险。

迪拉姆与美元挂钩，消除美元资产买家面临的汇率波动风险，不动产登记系统信息透明。主要风险在于油价波动以及地区地缘冲突，地缘风险因素已纳入评分扣分项。

汇率稳定是跨境投资者的关键变量，Elena Kozyreva 对此十分看重：“房产本身决定投资收益高低，汇率则会放大或是侵蚀最终回报。”

迪拜（21 分）

迪拜在七城中排名第二，在全部 146 个市场中位列第 25 位。迪拜与阿布扎比税费政策一致，无所得税、物业税、资本利得税，迪拉姆盯住美元，规避汇率风险。

迪拜相对其他城市的核心优势是租金收益。依据 Cavendish Maxwell2026 年初数据，公寓平均租金收益率接近 7%，别墅收益率约 5%。

房产全程交易成本约 8%，最大支出为迪拜土地局 4% 手续费，略高于阿布扎比。

绑定同样是阿联酋黄金签证，购房门槛同为 200 万迪拉姆（约 545,000 美元），外籍人士永久产权购房范围仅限指定片区。

当地租房需求具备结构性特征，但客群范围较窄，租客基本都是外来务工群体，租金行情跟随商业活跃度与外来人口流入情况波动，缺少本土自住刚需托底。

在七座城市里，迪拜的抗风险评分最低，受地缘冲突风险影响，同时和阿布扎比一样扣除外资购房限制分值。

即便扣减相关分值后，房产基本面依旧跻身全球前 20% 市场。这也印证《投资移民知情者》2025 年黄金签证房产收益调研报告结论：当年阿联酋所有主流黄金签证项目的房产投资回报表现最优。

持续存在的隐患是房源供给压力。2024 年期房交易占总交易量约 63%，直至 2027 年，还将有数万套房源陆续竣工交付。

瓦莱塔（18 分）

马耳他首都瓦莱塔，连同斯利马、圣朱利安斯、姆西达组成大瓦莱塔片区，构成当地核心房产投资市场。

税费环境是一大亮点，瓦莱塔税费得分与两座海湾城市持平。租金收入适用 15% 最终预扣税率；房产转让税率 8%，相当于低税率资本利得税，无年度物业税。

核心区域租金收益率约 5.3%，高端房源单价接近 5,000 欧元/平方米。过去十年以欧元计价房价上涨 60% 至 80%，当前入场门槛已经不再低廉。

这座地中海岛国的需求结构十分独特。马耳他总人口约 56 万，线上博彩行业吸纳超过 15,000 名就业人员，叠加金融科技、英语金融服务业，持续支撑住房需求。

绑定身份项目为马耳他永久居留计划（MPRP）。申请人购置不低于 375,000 欧元房产，或是每年支付 14,000 欧元租金，再缴纳政府捐款，即可申请永久居留。

当地同样存在外资购房扣分因素：非欧盟买家需要先取得不动产购置许可（AIP）。该许可一般均可获批，但搭建房产投资组合时，仍是一道必经流程。

马耳他土地资源稀缺，人口密度位居全球前列，从底层支撑房价，形成长期价格托底。

利马索尔（7 分）

利马索尔是塞浦路斯主要国际商务城市，在七座城市中租金收益率仅次于迪拜，约为 6%。

租金房比值接近 17，支撑该收益率，格尔马索吉亚等中端片区房价低于滨海高端豪宅。

在评分体系中，税费维度综合表现持平。塞浦路斯不征收年度物业税，但房产增值收益需缴纳 20% 资本利得税，房产全程交易成本大约介于 8% 至 14%。

绑定身份项目为塞浦路斯投资居留计划。投资者至少投资 300,000 欧元新建房产，同时证明每年拥有 50,000 欧元境外收入，可申请永久居留。

有两点需要重点留意。塞浦路斯投资入籍计划已于 2020 年关闭，该通道仅发放居留许可，无法取得护照；并且塞浦路斯不属于申根区，居留许可不具备申根通行权限。

2022 年后市场需求结构发生调整。俄罗斯买家曾经占据高端房产交易量的 30% 至 40%，受制裁影响持续退场，以色列以及其他中东买家填补了部分缺口；Wargaming、eToro、Exness 等企业组成的科技产业集群，持续带动租房需求。

外资准入得分在七城中最低，宏观环境与抗风险能力得分均为负值。大量高端住宅在建，将考验高端房源消化能力；该岛屿电力系统独立且依赖原油，停电情况时有发生。

马德里（6 分）

马德里自住需求旺盛、房产流动性充足，治理水平为七城最优，准入门槛与抗风险能力同样取得高分。

但税费与需求维度得分垫底，直接拉低总分。

市中心租金收益率偏低，大约 3.9%，全市综合平均收益率更高；房产全程交易成本偏高，计入转让税、各类手续费与佣金后，区间大约 10% 至 20%。

非欧盟房东租金收入适用的预扣税率，高于欧盟居民。

十年名义房价涨幅约 31%，相比里斯本、雅典更为温和；萨拉曼卡、钱贝里等核心高端片区保值能力突出。

当地已无黄金签证可申请。西班牙依据第 1/2025 号组织法，于 2025 年 4 月 3 日停止接收黄金签证新申请，废除 2013 年设立该项目的相关法条。

法案设置过渡期，截止日前提交的完整申请按照提交时适用规则审理，已经签发的居留许可维持原有有效期。

有意定居当地的投资者，可选择非盈利居留、数字游民签证以及创业者签证。

如今在马德里置业，只能单纯依靠房产本身价值判断投资可行性。

有一项流程风险需要纳入考量：租客援引弱势群体保护条款时，法院协调社会机构处理驱逐流程，相关欠费诉讼耗时可达 18 个月甚至更久。

里斯本（4 分）

里斯本房产基本面得分在七城中垫底，税费维度得分倒数第二；治理水平、抗风险能力、准入门槛得分处于第一梯队。

在评分体系中，波尔图分值为 9 分，高于里斯本的 4 分。也就是说，即便在葡萄牙境内，知名度最高的里斯本也并非房产投资最优市场。

两座城市的税费、治理、宏观环境、抗风险得分完全一致，分值差距几乎全部来源于房产基本面指标。

十年间供不应求推高房价，自 2015 年以来葡萄牙全国房价涨幅翻倍，里斯本市中心房源单价达到 6,000 至 7,000 欧元/平方米。

持续上涨的房价压缩租金收益，市中心毛租金收益率降至 4.6% 左右。计入房产转让税（IMT）、印花税与各类费用后，全程交易成本区间为 12% 至 17%，租金收入税率约 28%。

配套居留通道已经收窄。葡萄牙黄金签证依旧保留投资基金等申请路径，但 2023 年取消房产投资通道，购置里斯本公寓不再满足申请条件。

非惯常居民税收优惠政策也不再接纳新申请人。

长期风险来自政策变动。葡萄牙已经在热门教区限制新增短租民宿（Alojamento Local）牌照，面对住房供需压力，后续出台更多调控措施存在可能性。

Elena Kozyreva 提醒买家，这类政策风险常常被低估。“短租管理规则、税收政策、外资购房法规发生变动，都会显著影响投资回报。”

雅典（2 分）

雅典房产基本面得分位居七城末尾，在全部 146 个市场中位列第 101 位，典型的市场名气高于数据表现。

2010 年代雅典是西欧价值洼地，此后房价反弹力度强劲：十年整体涨幅超 50%，核心优质片区自 2017 年低点上涨逾 80%。

受涨价影响，市中心租金收益率回落至 3.9% 左右，房产全程交易成本区间 12% 至 17%。

高端房源单价相对偏低，大约 4,000 至 5,000 美元/平方米；希腊目前暂停征收房产资本利得税，这也是房产仍具备入场吸引力的原因之一。

绑定身份项目为希腊黄金签证，仍是七城中影响力最大的房产投资类居留项目。

雅典属于项目最高门槛片区。2024 年政策上调标准后，申请人在首都投资门槛至少 800,000 欧元，符合资质的房产禁止投放至短租平台运营。

产权风险高于北欧投资者习惯面对的水平：地籍测绘资料不完善、老建筑私自扩建、未登记继承产权链条等问题普遍存在，尽职调查必不可少。

治理水平得分七城最低，房产基本面与市场需求两项指标均为负值；电力系统依赖原油，能源安全存在隐患。

榜单评估范围与未纳入考量因素

全球房产评分体系评估标的是房产资产，而非居留许可。

总分越高，代表房产在租金收益、价格水平、交易成本、市场稳定性层面表现越好。评分无法体现配套居留权利的价值、签证带来的出行便利，或是一座城市的生活宜居属性。

这种区分具备双向参考意义。阿布扎比、迪拜、瓦莱塔基本面领跑，但均设置外资购房限制，评分体系已经对此进行扣分。

投资者如果只能在指定永久产权片区购房，或是需要办理不动产购置许可，就要接受这类政策约束。

另一端，雅典房产投资评分最差，但它能够提供评分体系无法衡量的权益：有效期五年的希腊居留许可，持有人可通行申根区，无最低居住要求。如果买家首要目标是取得欧盟准入通道，较低租金回报可以视作合理成本。

马德里与里斯本的情况更为复杂。两地购房已经不再附赠居留许可，没有身份收益对冲低收益与高税负，投资判断只能完全依托房产基本面。

总结要点

投资者需要理性拆分黄金签证捆绑的两类资产，分别独立评估价值。

首先明确购房核心诉求：是为取得居留许可，还是配置不动产资产。

如果首要目标是获取居留身份，签证条款（办理成本、居住要求、身份升级路径）应当主导决策，房产只是满足申请要求的载体。

如果首要目标是资产配置，则优先考量房产基本面；以此标准评判，真实市场优劣排序和大众认知几乎完全相反。

对于马德里和里斯本，选择已经变得简单。购房不再附赠居留许可，唯一可以评估的标的只剩下房产本身，而从基本面来看，两地均不具备领先优势。