2026 全球海外购房政策全景解读：限购、开放、风险全解析

外国人购房准入格局正迎来近十年来最快的重塑，政策同时朝收紧、放宽两个方向演变。加拿大全面延长购房禁令，澳大利亚禁止向外国人出售存量住宅，韩国增设居住使用要求；与此同时，新西兰、沙特阿拉伯重新放开市场。

对于跨境购房者而言，一国政策表象之下，有两点比新闻标题更关键：限制外国买家的执行机制，以及该政策未来的演变走向。

绝大多数市场介于完整永久产权（土地与建筑物完全归持有人所有）和完全禁止购买两者之间。中间形态包括公寓购买配额、沿海禁购区域、政府审批制度、以及有期限的所有权。

本指南整理投资者关注度最高的市场，按照开放程度与政策趋势排序。以下全部数据更新至 2026 年 8 月。

外国人房产持有限制

外国人与本国人享受同等购房条件的市场

在开放度最高的一类市场，持有外国护照几乎不会对购房选择造成影响。

美国联邦层面不对外国买家设置任何限制。外国人可在任意州购置住宅，以本人名义登记产权。

美国有一项名为 FIRPTA 的联邦预扣税规则：外国业主出售房产时，按售价的 15% 预扣税款；另有少数州针对非居民额外征收房产转让税。

英国购房环节同样对外开放。在英格兰与北爱尔兰，外国买家需要在常规印花税基础上，额外缴纳 2% 的印花税附加费，这属于购房成本，并非准入壁垒。

西欧大部分国家允许外国人自由购房。葡萄牙、意大利、法国、爱尔兰对住宅购房不设置国籍门槛，希腊也执行同等开放标准。

上述市场近期的政策变动主要集中在居留许可层面。葡萄牙 2023 年取消黄金签证的房产投资通道；希腊上调雅典、塞萨洛尼基及热门岛屿的投资居留门槛至 80 万欧元。

如今外国人依旧可以在上述两国买房，但借助购房获取居留许可的难度加大，部分情况下已完全不可行。

在欧洲以外，也有多个市场同样开放。日本对外国人士购买住宅或土地没有任何限制，是亚洲少数几个对外国和本国购房者一视同仁的主要市场之一。

格鲁吉亚、巴拿马、巴西均允许外国人持有城市房产的永久产权；巴西仅针对农村及边境土地设置限制。

可买公寓，但无法持有土地所有权的市场

一大批市场欢迎外资购置公寓，土地所有权则仅限本国居民。这一差异既决定可购买的物业品类，也限定单栋建筑内外国人持有的产权占比。

泰国是典型代表。外国人可以完整持有公寓单元，登记在自己名下，但法律规定外国人持有面积不得超过整栋建筑总建筑面积的 49%。

一旦配额用尽，剩余可选途径为 30 年长期租赁，或是通过泰国公司持有物业。外国人不能拥有土地，因此别墅只能以长期租赁或者仅建筑物产权的形式交易。

已有提案提议将公寓外资持有配额提升至 75%，租赁期限延长至 99 年；截至 2026 年 8 月，两项提案均尚未立法落地。

菲律宾采用相似模式。其《公寓法》规定，公寓单元仅可转让给菲律宾公民、或菲律宾持股至少 60% 的企业，外国人不得持有土地。

越南在 2023 年《住房法》、2024 年《土地法》中重构外国人购房规则，允许外国人以可续期的 50 年期限持有公寓。

同时设置明确配额：单栋建筑内外国人持有单元占比最高 30%，单个行政区内外国人拥有住宅不得超过 250 套；底层土地使用权不会发生转移。

整体开放，但部分地域禁止外国人购买的市场

部分国家大方向对外开放，但划定特定地域禁止外国人置业。

墨西哥最为典型。外国人可以直接完整购置该国大部分地区房产，包括墨西哥城及内陆区域。

限制区范围为海岸线向内 50 公里、国境线向内 100 公里的地带，宪法禁止外国人直接持有该区域土地。买家购置海岸、边境物业，需要通过fideicomiso银行信托由银行代持产权，或是设立墨西哥本地公司完成持有。

土耳其大部分地区对外国人开放，投资 40 万美元房产还可申请公民身份。但军事、安保管控区域禁止购房；同时设置上限：单个买家持有土地不超过 30 公顷，单个行政区外资持有土地占比不超过 10%。

土耳其已于 2012 年取消旧有的对等互惠审核制度，改为国别清单机制，少数国家公民依旧被禁止购房。买家可以在伊斯坦布尔顺利完成交易，但隔壁部分省份就会被拒。

购房需要审批或承担额外高额成本的市场

第三类市场没有关闭大门，但增设准入门槛：要么需要政府审批，要么设置足以起到筛选作用的高额附加税费。

瑞士管控最为严格。联邦 Lex Koller 法案禁止绝大多数非居民外国人购置住宅，同时限制每年出售给外国人的度假住宅总量。

瑞士联邦委员会拟进一步收紧规则，并于 2026 年 4 月就草案开启公众意见征询。大部分外国人只有取得瑞士居留身份后，才可以在当地购置住宅。

新加坡允许外国人购买公寓，但以高额税费调节需求：外国人购置任何住宅，都需要缴纳 60% 的额外买家印花税。

带土地的独栋住宅需要政府审批，除圣淘沙湾片区外，审批几乎不会通过。美国及部分条约国公民可按本国人标准缴纳税费。

马来西亚则设置购房最低价格门槛。外国人购房需要达到最低成交价（各州标准不一，普遍为 100 万林吉特），大部分交易还需要州政府审批。

韩国新增购房行为审核机制。自 2025 年 8 月 26 日新规生效，外国人在首尔、京畿道 23 个市县、仁川 7 个辖区购房，必须先取得许可。

获批买家必须在 4 个月内入住，且房产持有时间不少于 2 年。该管控政策原定有效期至 2026 年 8 月 25 日，政府有权续期，交易前务必确认最新政策状态。

印度按身份区分权限：非居民印度人、持有印度海外公民卡的人士，可自由购买住宅与商业物业。

无印度血统的普通外国公民，未经央行批准一般不得购置住宅；部分邻国公民直接被禁止购房。

购房大门基本关闭的市场

这一类市场，外国人实际上几乎无法购置住宅。

加拿大自 2023 年初起禁止外国公民、外资控股企业购买住宅，渥太华政府已将禁令延期至 2027 年 1 月 1 日。

禁令仅适用于人口普查大都会区、人口普查集聚区内的住宅，加拿大的小型城镇与农村不在管控范围。同时设置豁免：部分留学生、临时务工人员、难民申请人，以及 4 户及以上的多户建筑不受禁令约束。

澳大利亚自 2025 年 4 月起，向外国人关闭存量住宅市场；2026 年 5 月联邦预算将禁令延期至 2029 年 6 月，远超出原本 2027 年 3 月的到期时间。

取得审批的外国人依旧可以购买新建住宅，延续澳大利亚长期政策导向：引导外资流向新增房源，而非存量房产。

对绝大多数境外买家而言，中国属于限购市场。外国人通常仅可购买一套自住住宅，前提是已在境内居住、工作或学习满一年。

印度尼西亚不允许外国人取得永久产权。最高等级的 Hak Milik 所有权仅限本国公民，外国人只能取得使用权、租赁权，或是通过印尼公司持有物业，以上方式均不完整拥有土地产权。

新西兰同样属于限购阵营，自 2018 年起禁止大部分外国人购置住宅；但它也是政策转向放宽最典型的案例。

正在重新敞开的大门

过去多年，各国政策整体走向收紧外国买家规则，但如今不再是一边倒。

新西兰 2018 年禁令原本豁免澳大利亚、新加坡公民，以及新建公寓买家。2025 年议会进一步通过修正案：持有 Active Investor Plus 签证的投资者，可购买价值 500 万新西兰元及以上的住宅。

该政策经推迟后，于 2026 年 3 月正式生效。新规意味着限购主要面向普通市场，同时为大额投资者开辟特殊通道。

沙特阿拉伯放开力度更大。2026 年 1 月生效的新法案，允许外国人在指定区域购房；外籍居民可拥有一套住宅，在麦加、麦地那购房有附加约束条件。

新法取代旧制度：过去独立购房基本仅限持有沙特高级居留身份的人群。

也存在反向变化：外国人依旧可以在西班牙买房，但西班牙已于 2025 年 4 月 3 日终止黄金签证；政府向议会提交法案，拟对非欧盟非居民买家征收最高 100% 的税费，该法案因支持不足陷入停滞，截至 2026 年 3 月尚未开启辩论。

纸面规则保持开放，但西班牙正在降低对其他国家争相招揽的这类买家的吸引力。对跨境房产投资者来说，政策风险已经超过资产本身风险，这已经成为普遍现象。

表象标签之下的现实

外国人购房的真实格局远比简单标签复杂，并且并非一成不变。

两个市场看似同样开放，但其中一个让你获得永久产权，而另一个却在交易完成时通过税费让你望而却步。而在那些封闭的市场中，一个可能正逐步放宽限制，其邻国却同时在收紧政策。

政策执行机制决定你能买到什么，政策走向决定当你完成交易时规则是否还会延续。

相关法规经常变动，政府落地政策后也会修订调整。加拿大 2023 年出台禁令之后，收到省级、市级政府以及行业关于管控范围过宽的反馈，随即对禁令做了缩限修改。

这也解释了为何当下处于限购的市场，未来也可能重新放开，正如新西兰与沙特阿拉伯正在发生的变化。

在跨境汇款之前，请务必以书面形式确认三点：你可以取得永久产权还是仅有租赁使用权；目标地段与物业是否对外国买家开放；以及该政策下一步的调整计划。